Tunisie Valeurs: SIMPAR ; Un niveau de valorisation attrayant

Dans sa récente revue de recherches, Tunisie Valeurs a élaboré une analyse consacrée au titre SIMPAR qui a subi, dans le sillage de résultats 2014 décevants, une importante correction de 18% depuis le début de l’année.
Une réaction qui paraît "disproportionnée" comparativement aux fondamentaux actuels du groupe et à sa capacité à retrouver une bonne dynamique de croissance dans les années à venir. Traitant à 0.4x son Actif Net Réévalué 2014, le titre SIMPAR recèle un important potentiel de revalorisation sur le marché.
Compte tenu des fondamentaux solides de la SIMPAR, de son appartenance à un secteur défensif et de sa valorisation attractive, les analystes de Tunisie Valeurs recommandent un positionnement à l’Achat sur la valeur.

Présentation du groupe

Bras immobilier de la BNA et leader incontesté de la promotion immobilière tunisienne, SIMPAR est un groupe de douze sociétés opérant dans deux principaux métiers :

• La promotion immobilière : Cœur de métier historique du groupe, l’activité génère plus de 97% de ses produits d’exploitation. Cumulant plus de quatre décennies d’expérience dans le développement immobilier, SIMPAR se distingue, aujourd’hui, comme étant un des promoteurs les plus actifs et les plus intégrés dans les différents métiers de l’immobilier (Promotion, location, lotissement et engineering des projets immobiliers), ce qui réduit sa dépendance vis-à-vis des sous-traitants.L’existence de plusieurs sociétés exerçant le même métier dans le groupe est motivé, d’une part, par la quête du dégrèvement fiscal et, d’autre part, par la recherche de synergies, résultant des achats regroupés de terrains et de la réalisation de projets conjoints.

• La prise de participation : Le groupe exerce à titre accessoire l’activité de placement. Contribuant faiblement à ses revenus, cette activité lui permet de se distinguer par rapport aux promoteurs «purs» et de jouer la carte de la diversification patrimoniale. Si l’activité de SIMPAR reste dominée par le logement résidentiel au détriment de l’immobilier commercial, l’opérateur immobilier s’est orienté, depuis quelques années, vers la diversification de son offre de produits en élargissant sa couverture géographique et en intervenant sur tous les segments de la promotion immobilière.

Analyse financière du groupe

Après avoir enchainé trois années consécutives de croissance, l’activité du groupe SIMPAR a connu un net ralentissement en 2014. Suite à la décélération des projets arrivant au stade de la commercialisation, les ventes du groupe ont enregistré un fléchissement de 37% à 55 MDT, un niveau non atteint par le groupe depuis 2010. Les résultats de SIMPAR reposent en grande partie sur le contrôle de la facture d’approvisionnement.
Malgré le renchérissement du coût des matières premières et des terrains, le groupe a pu dégager des niveaux de marge appréciables. En activant le levier des synergies, le promoteur immobilier a réussi à améliorer sensiblement sa rentabilité commerciale. Avec un pic en 2014, la marge brute de la SIMPAR s’est établie à 38%, en moyenne, sur les quatre dernières années, un niveau qui se compare favorablement à l’industrie.

Grâce au soutien financier de son actionnaire de référence, la BNA, SIMPAR jouit d’un accès privilégié aux lignes de crédit bancaires lui permettant de maintenir le coût de sa dette à des niveaux acceptables et de ménager au passage sa capacité bénéficiaire.
Avec un ROE moyen de 15% sur l’intervalle 2011- 2014, SIMPAR affiche une rentabilité respectable. Pour avoir une meilleure réactivité par rapport au contexte économique, SIMPAR a mis en place une stratégie visant à équilibrer son portefeuille. Pour ce faire et en vue de limiter son exposition sur une seule région, SIMPAR s’est orientée à élargir le spectre de sa présence géographique.
C’est dans ce cadre que s’inscrit le renforcement de la participation stratégique du groupe dans le capital d’une société de promotion touristique, opérant dans le sud du pays. Avec ses réserves foncières conséquentes de 70 hectares sur les côtes de Zarzis, cette firme pourrait contribuer à la reconfiguration de l’offre du groupe SIMPAR vers l’immobilier commercial et le lotissement de terrains, à moyen terme.
Prévisions et perspectives d’avenir :
Traversant une période creuse de l’immobilier, le groupe SIMPAR sort d’une année de vache maigre dans laquelle le promoteur n’a pas pu exprimer sa pleine capacité. Les analystes de TV pensent que cette tendance ne devrait pas perdurer, eu égard à l’importance de son assise foncière.

Selon eux, le tournant stratégique de SIMPAR vers la diversification géographique et l’accélération des livraisons dans les projets en cours de construction (concentrant actuellement 34% du stock foncier total), devraient lui assurer un développement serein dans les années à venir.
Confiants sur les perspectives d’avenir du groupe, TV estimé que le patrimoine foncier actuel sécuriserait aisément les ventes des trois prochaines années. Ainsi, on tablé sur un chiffre d’affaires moyen de 60 MDT sur l’intervalle 2015-2017.
Du côté de la rentabilité, les analystes de TV croient que la SIMPAR est bien outillée pour dégager un Bottom Line moyen de 5 MDT, soit une marge nette de 11%.

Comportement boursier et Opinion de Tunisie Valeurs

À l’instar de toutes les valeurs immobilières, le titre SIMPAR a longtemps souffert d’une liquidité réduite entravant la progression du cours en bourse. Après avoir réalisé un parcours boursier timide en 2014 (+9%), le titre SIMPAR a connu un revers, en 2015, perdant 18% de sa valeur dans le sillage de résultats 2014 décevants.
Face à la baisse cyclique de l’activité, la réaction du marché nous semble disproportionnée comparativement à la solidité financière du groupe et à la qualité de ses réserves foncières. Tenant compte des spécificités de l’activité immobilière, la valorisation du groupe SIMPAR devrait davantage se fonder sur le patrimoine foncier et non sur les résultats nets dont l’évolution est, de nature, erratique.
Avec une capitalisation de 48 MDT, le titre s’échange à 0.4x son Actif Net Réévalué 2014, un niveau de valorisation attrayant qui laisse un important potentiel de revalorisation pour le titre, pour un faible profil de risque. Compte tenu de la solidité des fondamentaux actuels du groupe SIMPAR, de son statut d’opérateur immobilier intégré, de son adossement à un groupe financier solide et de sa valorisation intéressante, la SIMPAR se veut un titre incontournable pour tout investissement immobilier.