“Tunisia Hotel & Commercial Real Estate Investment Forum”: une bourse d'idées pour l'immobilier hôtelier et commercial

La première édition du «Tunisia Hotel& Commercial Real Estate Investment Forum». S’est tenue récemment à l’hôtel Four Seasons à Gammarth. Cet évènement qui est appelé à devenir un rendez-vous annuel de l’immobilier commercial et hôtelier n’est pas une bourse d’investissement classique mais plutôt une bourse d’idées en faveur de l’investissement et de la création de la valeur dans le domaine.

Cette manifestation dont le thème était: Déverrouiller le potentiel de valeur du l’immobilier hôtelier et commercial en Tunisie » a été soutenue par des investisseurs tunisiens ainsi que par le Président et le Bureau Exécutif de la Fédération Tunisienne de l’Hôtellerie a attiré, outre une sélection de compétences tunisiennes reconnues, des experts étrangers et de hauts responsables de plusieurs entreprises leaders dans le domaine (JLL - Jones Lang LaSalle, Sonae Sierra, BERD…) et des Vice-Présidents régionaux des principaux gestionnaires hôteliers mondiaux(Marriott, Accor, Hilton, Hyatt, Club Med, Minor/Anantara, …). L’hôtellerie indépendante tunisienne a été représentée sur le podium par Mouna Allani Ben Halima (La Badira) fraîchement auréolée par le Prix Villégiature 2018.

Témoignant de l’importance accordée par l’initiative à la formation universitaire, le Forum a enregistré la participation active des responsables des deux meilleurs programmes de Master français dans le domaine (IMPI/KEDGE Business School, Real Estate Management de l’Université Dauphine Paris).

Une séance avec la présidence de l’Université de la Manouba, a notamment permis de présenter les grandes lignes d’un projet de partenariat (public/privé et université/entreprises) avec un Think-Tank dédié à l’immobilier commercial et hôtelier en Tunisie et qui devrait voir le jour au cours des prochains mois.

Chiheb Ben Mahmoud, l’initiateur et organisateur de cette manifestation précise que: «Cette édition est peut-être une version ‘Beta-test’ qu’une première édition. Elle avait pour objectif de tester les hypothèses de travail et de mesurer le degré d’intérêt pour l’initiative et la démarche suggérée. Partant du large intérêt et soutien exprimés lors de la manifestation, les consultations continueront, avec tous les stake-holdersintéressés et souhaitant prendre part à cette dynamique collaborative».

Chiheb Ben Mahmoud, organisateur de cette manifestation, a affirmé que l’immobilier hôtelier et commercial représentait pour la Tunisie un potentiel énorme et en veut pour preuve trois domaines en particulier:

• La quasi inexistence en Tunisie – sous une forme organisée et conforme aux pratiques internationales - des métiers essentiels de la gestion de l’investissement immobilier commercial en Tunisie à savoir les Property Manager, Asset Manager, Facility Manager, RegisteredValuer, etc.. Ces métiers sont sur le sentier critique de l’évolution du secteur en Tunisie, outre le fait qu’ils sont très demandés à l’étranger et largement méconnus par les jeunes tunisiens. A titreindicatif, ces métiers représentent en France près de 3% de la population active.
• L’inexistence sur les différents compartiments du marché financier en Tunisie – faisant appel public ou privé à l’épargne - de produits adossés à de l’immobilier. Ces produits, aujourd’hui largement répandus dans le monde mettent l’investissement dans « la pierre » à la portée des épargnants privés sans les inconvénients de l’investissement dans l’immobilier physique à savoir, investissement de départ relativement élevé, manque de liquidité, coûts de transactions élevés, absence de diversification etc… Les Real Estate Investment Trusts, PrivateEquity immobilier etc.. constituent aujourd’hui une offre complémentaire essentielle dans tous les marchés financiers et de capitaux dynamiques. Ceci est d’autant plus vrai dans les sociétés où l’attrait pour l’immobilier est culturellement enraciné. Elargir la base des investisseurs et mettre l’investissement immobilier à la portée d’une large frange d’investisseurs, selon les instruments appropriés et ayant fait leur preuve ailleurs ne peut que dynamiser l’activité de l’investissement en Tunisie et en améliorer l’efficience et la transparence. 
• Contrairement aux pays ou le stock de bâti de départ est limité, la Tunisie dispose d’un stock de bâtiment très important. Une partie substantielle de ce stock est largement en dehors de la boucle économique en ce sens qu’il ne crée pas d’emplois et ne contribue pas à la création de richesse. Des mécanismes de rénovation et de conversion efficients et innovants permettraient non seulement de gérer les risques de sécurité publique représentés par certains de ces bâtiments,  mettre en valeur le patrimoine, mais réintégrer dans le cycle productif, quelques « dizaines de milliards de dinars » actuellement hors circuit. A ce titre une session a été consacrée à l’immobilier historique et qui a vu notamment la participation d’experts et d’intervenant dans le domaine tels que Leila Ben Gacem, ZoubeirMouhli, Mourad Fendri (Arij Al Madina) et Hatem Béjar (Edifices& Mémoire).

Répondant à la question « pourquoi mettre l’immobilier hôtelier et commercial dans le même lot ? » Chiheb Ben Mahmoud a expliqué que « l’immobilier est un paradigme, dans le sens où leparadigme est un ensemble de valeurs et d’outils nous permettant d’appréhender, de décrire et d’interagir avec une réalité. Nous avons jusque-là évolué selon le « paradigme du Tourisme ». Il est incontestable que le « Paradigme du Tourisme » a permis dans les années 60 à la Tunisie d’être pionnière, de créer une destination ex nihilo. D’autres pays d’ailleurs ont mis 30 voire 50 ans pour adopter la même voie. Or le Paradigme du Tourisme n’est plus adapté à la phase d’évolution de la Tunisie, car le tourisme en tant que, paradigme je précise bien, ne peut pas traiter les questions complexes de financement, d’endettement, d’efficience économique, des coûts environnementaux…

En revanche et compte tenu du chemin parcouru par la Tunisie, le Paradigme de l’immobilier, nous permet aujourd’hui comme un catalyseur ou un réactif chimique ou un prisme optique, de faire séparer les différentes composantes et faire remonter à la surface les aspects « soft » de service, de qualité, de marketing etc… pour qu’ils soient traités indépendamment des aspects structurels voire infrastructurels de l’immobilier pur. Si leParadigme de l’immobilier est en phase avec le degré d’évolution du secteur en Tunisie, il prend une ampleur accrue compte tenu du manque des fonds publics qui peuvent être alloués au secteur dorénavant (et c’est probablement tant mieux qu’il n’y ait plus de fonds publics dans le domaine….)

Ceci par ailleurs ne s’applique pas seulement aux hôtels mais à tout ce qu’on appelle maintenant l’environnement bâti (The BuiltEnvironment) à savoir les centres commerciaux, les plateformes logistiques, les établissements éducatifs, les établissements de soins médicaux, les parcs d’activité, les plateaux de bureaux, les espaces culturels voire les marinas. Ceci ne signifie bien évidemment pas que tous ces environnements ne sont qu’immobiliers, loin de là.

En effet, reconnaître et séparer l’immobilier permet de mieux traiter les fonctions essentielles respectives de ces environnements – culture, loisirs, éducation etc…  et de mieux gérer un aspect essentiel à savoir la durabilité et la soutenabilité environnementale. L’environnement bâti est un grand pollueur et la pollution commence dès le stade de construction pour se poursuivre pendant les années de fonctionnement des bâtiments.

Il serait utile de préciser que l’immobilier résidentiel permanent, est tenu sciemment à l’écart de cette démarche. Il relève plus d’une politique des pouvoirs publics en matière de logement.  L’immobilier résidentiel permanent, individuel ou collectif, n’est donc pas couvert par cette démarche.

Le “TunisiaHotel& Commercial Real Estate Investment Forum” est doté d’un « AdvisoryBoard » présidé par monsieur Chékib Nouira et composé de Mesdames Amina Mezgheni Ellouze, Lamia Boussnina Ben Ayed, Leila Ben Gacem, et Messieurs M’Hamed Ali Souissi, M’Hamed Ali Bouleymen, Mounir Ben Miled, Tahar Sioud ainsi que d’autres membres de la société civile.