Tunisie: La hausse des prix de l’immobilier, jusqu’où?
Par M. Zouhair El Kadhi, et M. Férid Ben Brahim - Un adage boursier dit que les arbres ne montent jamais au ciel mais les prix de l’immobilier ne peuvent pas également augmenter indéfiniment. En effet, ces dernières années, les prix de l’immobilier en Tunisie se sont accrus d’une manière rapide, faisant de la propriété d’un logement un rêve de plus en plus difficile à réaliser. Aujourd’hui cependant, le risque de baisse des prix est écarté bien qu’un ajustement du marché vers un prix d’équilibre parait inéluctable. Même si les marchés immobiliers sont considérés comme très complexes car ne fonctionnant pas comme les autres marchés, la bulle immobilière ne risque pas d’exploser à court terme.
Nous n'en sommes pas en effet au stade de nous interroger sur l’existence ou pas d’une bulle immobilière en Tunisie tant il est visible que celle-ci enfle depuis plusieurs années. De manière générale, une « bulle » a une essence spéculative, qui est révélée par un écart, une déconnexion, entre le niveau du prix observé et le niveau auquel conduiraient les déterminants fondamentaux (le prix d’équilibre à moyen terme). A ce propos, J. Stiglitz, prix Nobel d'économie en 2001, définissait une bulle spéculative comme un état du marché dans lequel "la seule raison pour laquelle le prix est élevé est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix".
Une bulle commence souvent avec les années de croissance forte. Les acheteurs potentiels sont optimistes et gagnent de l’argent. Et une partie de leur revenu peut aller dans l’achat de logements ou d’actions. Ainsi, le prix de l’immobilier augmente et les épargnants se frottent les mains, se croyant plus riches. Beaucoup de gens constatant cette situation veulent également bénéficier de cet effet richesse. Ils achètent donc des logements au besoin en empruntant auprès des banques qui, rassurées de voir les prix monter, prêtent largement. Mais si les prix ont trop monté, ils devront redescendre. On parle de bulle spéculative qui enfle avant d’exploser. En effet, lorsqu’une bulle naît, les investisseurs ne se rendent pas compte que les prix auxquels ils achètent ne sont pas soutenables (à moyen terme), dans la mesure où ceux-ci sont supérieurs au prix d’équilibre.
La bulle éclate lorsqu’un nombre suffisant d’investisseurs se rend compte d’un tel écart et décident de se reporter sur d’autres types d’actifs. Cette plus grande lucidité peut venir tout simplement d’une baisse du rendement du prix de l’actif. La traduction économique d’une bulle est toujours à terme une baisse substantielle du rendement de l’actif ou de l’investissement.
Bien que le marché immobilier tunisien ne soit plus rentable, le risque d’explosion de la bulle est écarté à court terme…
Rappelons que les premiers signes de l’explosion d’une bulle immobilière peuvent apparaitre dans la différence entre l’évolution des prix de vente et des loyers. Habituellement, si le prix de l'habitat monte pour des raisons physiques, par exemple la rareté de l'offre, alors les loyers et le prix de l'immobilier augmenteront ensemble. En revanche, si le prix du logement augmente beaucoup plus vite que les loyers, comme cela semble être le cas en Tunisie, c'est le signe d'une dimension spéculative. Durant la période récente, les prix de l’immobilier en Tunisie ont fortement augmenté alors que celui des loyers évolue presque au même rythme que l’inflation globale. De plus, le pouvoir d’achat des ménages n’augmente pas aussi rapidement et cela devrait avoir une incidence négative. En définitive, la rentabilité à la location des logements a nettement baissé compte tenu du fait que les coûts se sont beaucoup accrus alors que les loyers n’ont pas augmenté en conséquence, vu qu’ils sont indexés sur l’évolution des revenus. Si la hausse des loyers a été soutenue par les libyens résidant en Tunisie il y a quelques années, cette demande a nettement faibli abaissant par là-même le rendement de l’immobilier.
Cependant, la crise économique que vit le pays depuis quelques années a fait de l’immobilier une valeur refuge. En effet, dans une conjoncture marquée par de nombreuses incertitudes, lorsque l’investissement productif devient trop risqué et non attractif, l’investissement dans l’immobilier devient une alternative très appréciée, voilà pourquoi l’immobilier à encore de beaux jours en Tunisie.
Télécharger le Tableau de bord de la conjoncture économique de la Tunisie juin 2021
M. Zouhair El Kadhi, et M. Férid Ben Brahim
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