Où vont les marchés immobiliers des économies avancées?

L'immobilier joue un rôle crucial dans les économies avancées, car il est profondément lié au cycle économique et contribue de manière significative à l'accumulation de richesse des ménages, des entreprises et des gouvernements. La complexité de la chaîne d'approvisionnement à forte intensité de main-d'œuvre impliquée dans la construction, le financement et la distribution de biens immobiliers affecte divers secteurs, notamment le marché de l'emploi, les transports et les services financiers.

L'immobilier ou la propriété est la plus grande catégorie d'actifs au monde et constitue la principale source de richesse des ménages. L'immobilier a historiquement fait preuve de résilience en tant qu'actif, assurant la préservation du patrimoine à long terme. En fait, au cours des deux dernières générations, les prix de l'immobilier ont généré des rendements positifs révisés en fonction de l'inflation dans toutes les économies du G-7.

Rendements immobiliers dans les économies du G-7
(Rendement annuel moyen par période, a/a, %, jusqu'à fin 2022)

Sources: Haver, Banque des règlements internationaux, analyse de QNB

Toutefois, à l'exception de l'Italie, touchée par la crise de l'euro, et du Royaume-Uni, affecté par le Brexit, les principales économies ont connu une forte hausse des prix de l'immobilier depuis la crise financière mondiale. Cette tendance s'est encore accélérée après la pandémie Covid-19, principalement en raison de la faiblesse et de la baisse des taux d'intérêt qui ont réduit les coûts hypothécaires et stimulé la demande de logements et de rendements immobiliers en général.

Il est important de reconnaître que les bonnes performances récentes ne garantissent pas une tendance similaire à l'avenir. Historiquement, le secteur immobilier a souvent été au centre de crises économiques majeures, comme on l'a vu lors de la crise financière mondiale, de la crise des Savings and Loans (épargnes et crédits) aux États-Unis dans les années 1980 et 1990, de la crise des banques secondaires au Royaume-Uni de 1973 à 1975 et de la Grande Crise des années 1930.

Il est donc essentiel d'évaluer la santé globale du secteur immobilier. Nous pensons que les prix de l'immobilier au niveau des économies avancées subiront des pressions importantes au cours des prochains trimestres, en raison de deux facteurs majeurs.

Liquidité et prix de l'immobilier
(a/a, %, 2016-2023)

Sources: Haver, Banque des règlements internationaux, analyse de QNB

Tout d'abord, le resserrement monétaire hostile initié par les principales banques centrales l'année dernière représente un handicap important pour les marchés de l'immobilier. La hausse des taux d'intérêt et la diminution des liquidités peuvent exercer une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier, car les coûts d'emprunt augmentent et l'accessibilité au crédit diminue. Lorsque les banques centrales augmentent les taux d'intérêt, les taux hypothécaires augmentent généralement en conséquence, rendant le financement de l'immobilier plus coûteux pour les potentiels acquéreurs. Cela peut ensuite affaiblir la demande de biens immobiliers, entraînant une baisse des prix de l'immobilier. En outre, le resserrement des conditions de liquidité peut restreindre la disponibilité du crédit, ce qui complique le processus d'obtention d'un financement par les acheteurs. Cette contrainte supplémentaire supprime la demande, contribuant finalement à une baisse de la valeur des biens immobiliers. Notamment, les prix de l'immobilier ont toujours été à la traîne des injections de liquidités dans l'économie, qui ont apporté un soutien substantiel à la suite de la pandémie. Cependant, cette tendance suggère maintenant qu'un ajustement  des prix soit imminent.

En second lieu, la croissance rapide des prix de l'immobilier au cours des dernières années a dépassé l'augmentation moyenne des salaires et des revenus, ce qui a entraîné un problème généralisé d'accessibilité à l'immobilier. Dans les grandes villes où la demande des non-résidents est constante, les prix révisés en fonction de l'inflation ont augmenté en moyenne de 60 %, alors que les revenus réels et les loyers n'ont progressé que d'environ 12 %. Depuis la mi-2021, les taux hypothécaires moyens ont plus que doublé dans toutes les villes analysées, et lorsqu'ils sont combinés à la hausse des prix de l'immobilier, la quantité d'espace de vie abordable pour les travailleurs qualifiés du secteur des services a chuté d'environ un tiers par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. En outre, en 2022, l'inflation et les pertes d'actifs induites par les turbulences des marchés financiers réduisent le pouvoir d'achat des ménages, ce qui freine encore davantage la demande de logements de la part des personnes fortunées. Cela suggère que dans principales économies avancées, le marché de l’immobilier doit se dissiper durant quelques années, afin que l'accessibilité au logement puisse se redresser.

Dans l'ensemble, les marchés immobiliers des économies avancées sont soumis à des pressions dues au resserrement monétaire et aux problèmes d'accessibilité. L'ensemble de ces facteurs crée des perspectives difficiles pour le secteur au cours des prochains trimestres.